Nội dung chính
Bất động sản không còn là “đứa con tinh thần” của ngân hàng – doanh nghiệp phải chuẩn bị cho mức lãi suất cao hơn.
1. Vay vốn bất động sản: Tại sao không được ưu tiên?
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, khẳng định rằng ngân hàng chỉ ưu tiên vay cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp bị xếp vào danh sách “cạnh tranh” cao, dẫn đến mức lãi suất trung bình dự kiến tăng khoảng 22% trong năm 2025, vượt mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng (Nguồn: BIDV).
2. Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản lớn nhất của doanh nghiệp
Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh giá đất đã “bị đẩy lên” do áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới. Một số vị trí ở Hà Nội đạt hơn 700 triệu đồng/m², TP.HCM hơn 600 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hệ số K vẫn chưa được công bố, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu.
Ông Hiệp kiến nghị: cần công bố hệ số K sớm, đồng thời thiết lập “cơ chế điều chỉnh” linh hoạt để tránh trường hợp dự án đã nhận đất nhưng phải chờ tới 6 tháng mới nộp tiền sử dụng đất.
3. Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết vướng mắc đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 tập trung vào năm nhóm điều chỉnh:
- Thu hồi đất khi dự án đạt 75 % diện tích và 75 % người sử dụng, để nhà đầu tư tiếp tục triển khai.
- Rõ ràng hoá các trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Cho phép đấu giá hoặc đấu thầu dự án chỉ cần quy hoạch chung, không bắt buộc quy hoạch chi tiết 1/500.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, đồng thời mở rộng hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần hồ sơ bổ sung.
4. Định danh bất động sản – Công cụ chống đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản Việt Nam được định danh bằng mã số duy nhất. Hệ thống này sẽ gắn mã với thửa đất, dự án, công trình và cả môi giới, giúp giảm “hai giá” và ngăn chặn hành vi gom hàng.
5. Dự báo lãi suất và chiến lược doanh nghiệp năm 2026
TS Cấn Văn Lực dự đoán:
- Cho vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, cho vay mua‑sửa nhà tăng 14‑15 %.
- Doanh nghiệp cần tái cấu trúc danh mục, tập trung vào nhà ở trung cấp, xã hội – các phân khúc còn thiếu hụt.
- Khuyến nghị sử dụng công cụ tài chính kết hợp đất đai (quỹ đất, trả tiền thuê theo năm) để cân đối dòng tiền.
6. Kết luận và lời khuyên thực tiễn
Thị trường bất động sản 2026 sẽ chịu áp lực lãi suất cao và chờ đợi hệ số K. Các nhà đầu tư nên:
- Tiếp cận sớm các thông tin về bảng giá đất và hệ số K.
- Lợi dụng Nghị quyết 254 để giảm thời gian chuẩn bị dự án.
- Áp dụng mô hình thuê đất trả tiền theo năm, đồng thời sử dụng tài sản đất làm tài sản thế chấp.
- Đầu tư vào các dự án có hỗ trợ nhà ở xã hội – khu công nghiệp, nơi vay vốn được ưu tiên.
Bạn đã sẵn sàng điều chỉnh chiến lược chưa? Đăng ký nhận bản tin chuyên sâu để không bỏ lỡ bất kỳ cập nhật nào.
