Nội dung chính
Nhu cầu ở thực vẫn giữ vị trí quan trọng, nhưng đầu tư vẫn là động lực chính của thị trường bất động sản năm 2025.
Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026, diễn ra vào 08/01/2026 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) và các đối tác tổ chức, ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VARS – khẳng định thị trường đã khép lại năm 2025 với nhiều chỉ số tích cực, đồng thời nhấn mạnh vai trò thiết yếu của đầu tư trong việc duy trì tăng trưởng kinh tế‑xã hội.
Cung nhà ở đạt mức kỷ lục 2019‑2025
Theo báo cáo của VARS IRE, tổng số sản phẩm nhà ở mới được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2019‑2025 đạt hơn 128.000 dự án – tăng 88 % so với năm 2024. Quý IV/2025 riêng lẻ ghi nhận hơn 42.000 dự án mới, tăng 24 % so với quý trước và 48 % so với cùng kỳ năm trước. Đây là nguồn cung chủ yếu là các dự án đang trong giai đoạn triển khai và nhà ở “tương lai”.
Cân bằng cung‑cầu và xu hướng khu vực
Dù nguồn cung tăng mạnh, tình trạng “lệch pha” vẫn tồn tại. Ở miền Nam, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại với mức giá phù hợp, đã giúp cân bằng thị trường ở mức độ cục bộ. Ngược lại, ở Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM, giá nhà ở xã hội vẫn chưa kịp với nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá trên 80 triệu đồng/m², tạo ra áp lực giảm giá.
Theo khu vực, miền Bắc chiếm 48 % tổng nguồn cung, miền Nam tăng lên 37 % nhờ hàng loạt dự án mới, còn miền Trung duy trì ổn định ở 15 %. Các nhà đầu tư lớn vẫn là lực lượng chủ đạo, nhưng trong quý 4 đã xuất hiện sự cạnh tranh mạnh hơn từ các nhà đầu tư vừa và nhỏ.
Thanh khoản và tầm quan trọng của nhu cầu đầu tư
Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình năm 2025 đạt 68 % nguồn cung mở bán mới – tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Ba quý đầu năm, ngay cả các dự án có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng mạnh.
Tuy nhiên, quý 4 chứng kiến mức giảm nhẹ do nguồn cung bùng nổ và nhà đầu tư trở nên thận trọng khi lãi suất vay tăng. Hơn 75 % giao dịch năm 2025 đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10 % là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang tăng nhờ các chương trình ưu đãi và hình thức thanh toán linh hoạt.
Giá nhà và xu hướng tăng giá theo phân khúc
Giá nhà tiếp tục lên cao và thiết lập mức mới ở hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền tăng từ 5‑10 %, trong khi đất nền tăng tới 20 % do nguồn cung khan hiếm. Các dự án thường áp dụng giãn tiến độ xây dựng hoặc quỹ sản phẩm riêng để giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư, đồng thời ưu đãi khách hàng cam kết vào ở sớm.
Thị trường thứ cấp cũng không ngoại lệ: giá nhà thấp tầng tăng khoảng 20 % so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung vào dự án có giá từ 100‑200 triệu đồng/m² tại các đô thị đã phát triển đầy đủ hạ tầng.
Phân khúc căn hộ chung cư vẫn là “điểm nóng”. Tại Hà Nội, giá căn hộ mới trung bình đạt 100 triệu đồng/m² (+40 % so với 2024). TP.HCM ghi nhận mức 111 triệu đồng/m² (+23 %). Đà Nẵng theo sau với 83 triệu đồng/m² (+14 %). Những dự án cao cấp đang chiếm ưu thế khi chi phí đất tăng mạnh.
Ở thị trường thứ cấp, một số khu vực Hà Nội và Đà Nẵng chứng kiến “cắt lỗ” do nhà đầu tư mua trong giai đoạn tăng giá nóng, nhưng giá trung tâm vẫn duy trì ổn định. TP.HCM tiếp tục thu hút nhà đầu tư nhờ hạ tầng giao thông lớn đang triển khai.
Kết luận và dự báo 2026
Những số liệu trên cho thấy dù nguồn cung tăng nhanh, nhu cầu đầu tư vẫn là “động lực” cốt lõi duy trì sức mạnh thị trường. Các nhà phát triển đang tìm cách cân bằng giữa việc đáp ứng nhu cầu ở thực và thu hút nhà đầu tư bằng các gói ưu đãi tài chính. Đến năm 2026, dự kiến xu hướng “đầu tư thông minh” sẽ tiếp tục, đồng thời áp lực lãi suất sẽ đẩy các dự án tập trung vào phân khúc trung‑ và cao cấp.
Bạn nghĩ gì về xu hướng đầu tư bất động sản trong năm tới? Hãy để lại bình luận và chia sẻ quan điểm của mình!
