Thị trường văn phòng Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến khoảng cách giá thuê ngày càng rõ rệt giữa Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, đồng thời mở ra cuộc đua chất lượng giữa các tòa nhà mới.

Bức tranh tổng quan thị trường văn phòng 2025

Trong bối cảnh nền kinh tế đang tìm lại cân bằng sau các cú sốc toàn cầu, báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy thị trường văn phòng tại hai đô thị lớn nhất Việt Nam – TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội – tiếp tục phân hóa sâu sắc. Các nhà đầu tư và chủ tòa nhà đang chuyển hướng sang tiêu chuẩn xanh, không gian làm việc linh hoạt và chất lượng dịch vụ cao hơn.

Giá thuê hạng A và B: So sánh giữa hai thành phố

Theo dữ liệu của Knight Frank, mức giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh đạt 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở hạng B, khoảng cách vẫn đáng kể: TP.Hồ Chí Minh 33,2 USD/m²/tháng so với Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng.

Chiến lược cho thuê và áp lực thị trường

Tại TP.Hồ Chí Minh, các chủ tòa nhà ưu tiên duy trì tỷ lệ lấp đầy bằng cách áp dụng chính sách giá linh hoạt, giảm giá ưu đãi và các gói dịch vụ kèm theo nhằm giữ chân khách hàng trong thời kỳ cầu hồi phục nhưng chưa bứt phá. Ngược lại, Hà Nội đang chứng kiến sự xuất hiện của các dự án văn phòng cao cấp mới, đẩy giá thuê lên dù tỷ lệ trống ngắn hạn có xu hướng tăng.

Quy mô nguồn cung và tiêu chuẩn xanh

Tổng nguồn cung văn phòng hiện có ở TP.Hồ Chí Minh khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn Hà Nội với 2,1 triệu m². Đáng chú ý, hơn 40% diện tích văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.

Hấp thụ ròng và các ngành chủ lực

Năm 2025, TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chiếm khoảng một nửa mức đỉnh năm 2024. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin – những ngành có tốc độ tăng trưởng ổn định và yêu cầu cao về hạ tầng. Hà Nội đạt mức hấp thụ ròng 44.300 m², phần lớn được hỗ trợ bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.

Định hướng 2026: Nguồn cung mới và “flight to quality”

Trong năm 2026, TP.Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD). Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu Tây Hồ Tây – khu vực đang nổi lên như trung tâm kinh doanh mới của Thủ đô.

Cả hai thị trường đều ghi nhận xu hướng “flight to quality”, khi khách thuê ưu tiên chuyển sang các tòa nhà mới, vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn xanh, thay vì chỉ dựa vào mức giá thuê.

Nhận định chuyên gia và triển vọng dài hạn

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, nhận định: “Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, không còn thu hẹp mà chuyển sang phát triển chọn lọc hơn.”

Ông cho biết tại TP.Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để đối phó với áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn mạnh mẽ, đặc biệt với yêu cầu không gian làm việc xanh. Ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn, với các văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới và khu Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới.

Tổng thể, yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp sẽ quyết định cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và các khu vực trên thị trường văn phòng Việt Nam trong những năm tới.

Bạn có câu hỏi nào về xu hướng cho thuê văn phòng hoặc muốn biết thêm chi tiết về các dự án mới? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận bản báo cáo chi tiết.