Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ và nguồn cung mới bắt đầu định hình lại cân bằng.

Tổng quan thị trường đến cuối quý III/2025

Theo báo cáo của Savills, trong 5 năm qua, thị trường văn phòng Hà Nội duy trì mức ổn định về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Đến cuối quý III/2025, xu hướng này vẫn tiếp tục, nhưng các chỉ số đã có những biến động nhẹ phản ánh quá trình sắp xếp lại nguồn cung.

Phân khúc A (cao cấp)

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A giảm xuống 78%, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm này cho thấy áp lực từ nguồn cung mới và việc loại bỏ các dự án không đạt chuẩn.

Phân khúc B (trung cấp)

Hạng B tăng lên 81% – tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước – nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Điều này phản ánh nhu cầu hấp thụ dần nguồn cung mới từ cuối năm 2024, đồng thời cho thấy sự chuyển dịch sang các tòa nhà hiện đại hơn.

Phân khúc C (giá phải chăng)

Phân khúc C vẫn là “đầu tàu” với tỷ lệ lấp đầy 92%, chứng tỏ nhu cầu ổn định đối với văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.

Đánh giá khu trung tâm (CBD)

CBD vẫn giữ vị trí trụ cột: chỉ số văn phòng đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá cho thuê trung bình ở mức 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1% quý và 3% năm, nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ đối với không gian cao cấp. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96% sau khi một số dự án yếu đã bị loại bỏ, cho thấy sự cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.

Đánh giá khu vực ngoài trung tâm (non‑CBD)

Chỉ số non‑CBD tăng lên 79 điểm (tăng 1 điểm quý, giảm 4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, tăng 1 điểm phần trăm quý nhưng giảm 6 điểm phần trăm năm, do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê ổn định quý và tăng 2% năm, ở mức 529.000 VNĐ/m²/tháng, phản ánh sức bền về giá tại các khu vực ven đô đang phát triển.

Xu hướng cung‑cầu mới

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu phát triển mới, nơi có nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Những không gian này cung cấp môi trường làm việc hiện đại với mức giá cạnh tranh, thu hút doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí mà không bị ràng buộc vị trí khách hàng.

Những dự án mới này có thể tạo áp lực lên các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm, khi một số doanh nghiệp cân nhắc chuyển dịch để giảm chi phí thuê.

Kết luận & lời khuyên cho nhà đầu tư và doanh nghiệp

Thị trường văn phòng Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn cân bằng mới: các dự án yếu sẽ tiếp tục bị loại bỏ, trong khi nguồn cung chất lượng cao đang dần chiếm ưu thế. Đối với nhà đầu tư, việc tập trung vào các dự án tại CBD và các khu phát triển mới có tiềm năng sinh lời cao là chiến lược hợp lý. Đối với doanh nghiệp, cân nhắc chuyển sang các tòa nhà mới ngoài trung tâm có thể giảm chi phí mà vẫn duy trì môi trường làm việc hiện đại.

Bạn có câu hỏi nào về xu hướng thị trường văn phòng Hà Nội? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận báo cáo chi tiết hơn.