Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn biến động, với phân khúc đất nền ghi nhận sự suy giảm đáng kể trong mức độ quan tâm. Tại Hà Nội, theo số liệu mới nhất, lượng tìm kiếm đất nền đã giảm 47% so với đầu năm nay. Sự sụt giảm này phản ánh một phần thực trạng của thị trường bất động sản thủ đô đang đối mặt với nhiều thách thức.

Thế nhưng, ở một số tỉnh và thành phố lớn, đặc biệt là những nơi được hưởng lợi từ việc sáp nhập các đơn vị hành chính, tình hình lại có những dấu hiệu tích cực. Việc sáp nhập này không chỉ giúp tối ưu hóa cơ cấu hành chính mà còn mở ra nhiều triển vọng cho sự phát triển kinh tế và đô thị hóa. Kết quả là, tại một số địa phương, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền vẫn duy trì ở mức ổn định, thậm chí có dấu hiệu tăng trưởng.

Đ typologies và xu hướng mới trong thị trường bất động sản dường như đang định hình lại bản đồ đầu tư. Tại các khu vực được sáp nhập, lợi thế về cơ sở hạ tầng và tiềm năng phát triển đang làm tăng giá trị bất động sản. Mặc dù tình hình chung của phân khúc đất nền đang gặp khó khăn, nhưng các nhà đầu tư vẫn có cơ hội tìm kiếm lợi nhuận tại những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Đầu tư vào bất động sản tại các khu vực sáp nhập, nhà đầu tư cần có cái nhìn sâu sắc và chiến lược dài hạn. Bằng cách phân tích kỹ lưỡng các yếu tố về hạ tầng, quy hoạch và tiềm năng tăng trưởng, họ có thể đưa ra quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng, nhưng đòi hỏi sự linh hoạt và thông minh từ các nhà đầu tư.

Để tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản và các cơ hội đầu tư, bạn có thể truy cập vào các trang web chuyên ngành như Diễn đàn bất động sản hoặc tham khảo các báo cáo phân tích trên Batdongsan.com.vn . Những nguồn thông tin này sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan và sâu sắc về thị trường, giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập một mặt bằng mới.

Đợt sốt đất vào năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể tại một số tỉnh thành. Ví dụ, tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng, giá đất nền đã tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Tới đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình cũng tăng vọt, lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, vẫn có một số khu vực ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận đã tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Khi xét cụ thể về khu vực, thị trường phía Nam đã chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội), và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã ghi nhận mức tăng giá 79%, 58%, và 55% trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cũng chỉ ra rằng, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, và Thái Nguyên có mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không đồng đều giữa các khu vực.

Nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự trở lại của nhiều nhà đầu tư với tâm lý lạc quan sau cú sập vào giữa và cuối năm 2022. Bà Ngọc, một nhà đầu tư tại TP HCM, gần đây đã đầu tư 400 triệu đồng vào hai mã bất động sản và đều có lãi, mặc dù cổ phiếu ngành này không còn rẻ. Khẩu vị đầu tư của bà đã dần thay đổi từ tháng 5, khi nhiều mã bất động sản bắt đầu tăng và môi giới liên tục khuyến nghị về triển vọng của nhóm này.

Nhà đầu tư này cho biết đã mua cổ phiếu VHM ở vùng giá 65.000 đồng và hiện vẫn chưa bán hết dù giá đã tăng lên 94.000 đồng. Tương tự, bà đã lãi khoảng 22% với cổ phiếu PDR sau khi nghe ngóng thông tin về thương vụ M&A lớn.

Không chỉ bà Ngọc, nhiều nhà đầu tư khác cũng đang quay trở lại thị trường bất động sản. Theo thống kê của nhóm phân tích Công ty Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam, mức tăng bình quân của cổ phiếu bất động sản từ đầu năm đến nay là 19%, vượt trội so với hiệu suất VN-Index (17,4%). Nhiều cổ phiếu sau nhịp tăng mạnh cũng trở lại mệnh giá, điển hình như NVL và DXS.

Các chuyên gia nhận định có hai yếu tố tác động đến giá cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua, là Quốc hội thông qua các nghị quyết về cơ chế đặc thù và hàng loạt dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch và cấp phép xây dựng. Những yếu tố này đã tạo ra kỳ vọng về sự hồi phục chung của ngành bất động sản, là động lực hỗ trợ đà tăng giá vừa qua.

Tuy nhiên, sau nhịp tăng gần đây, định giá của cổ phiếu bất động sản hiện không còn rẻ, đặc biệt khi so sánh với những nhóm ngành khác như ngân hàng, dược phẩm, bán lẻ, tiêu dùng và hàng hóa. Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần chọn lọc và theo dõi kỹ các dự án quan trọng của doanh nghiệp bất động sản mình quan tâm để đưa ra quyết định.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cảnh báo về áp lực bán bất ngờ và khuyên nhà đầu tư nên chủ động kiểm soát tỷ trọng cổ phiếu ở mức vừa phải trong danh mục, đồng thời hạn chế sử dụng margin, đặc biệt với những cổ phiếu đã tăng nóng trong thời gian qua.

Thị trường bất động sản tại TP.HCM và các khu vực lân cận vẫn đang trong tình trạng chưa có sự điều chỉnh đáng kể về giá hay nguồn cung. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, cho biết rằng việc sáp nhập các đơn vị hành chính chưa có tác động thực sự đến giá bất động sản. Thay đổi chủ yếu chỉ dừng lại ở khía cạnh thống kê hoặc bản đồ hành chính.

Về thực tế thị trường, giá sơ cấp tại TP.HCM vẫn đang dao động quanh mức 90 triệu đồng/m2, trong khi các khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) phổ biến ở ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lớn này khiến giá trung bình toàn vùng có thể ‘trôi’ nhẹ, nhưng không phản ánh xu hướng giảm tại từng dự án.

Theo bà Hương, việc giá không giảm sâu không chỉ đến từ lực cầu vẫn còn, mà còn do chi phí đầu vào (đặc biệt là giá đất) đang cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh. Các quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của nhiều địa phương dù đã công bố từ 2022-2024, nhưng sau khi các địa phương sáp nhập, vẫn chưa rõ cơ chế áp dụng có thay đổi hay không.

Ở khía cạnh đầu tư, chuyên gia từ Savills cho rằng thị trường M&A vẫn trầm lắng. Các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng giữ ở thế quan sát, chờ tín hiệu cải thiện rõ rệt từ môi trường pháp lý và tiến độ hành chính.

Đáng lưu ý, 2025 là năm có tính chất ‘chuyển tiếp kép’, vừa là năm đầu tiên thực hiện sáp nhập hành chính, vừa là năm cuối của nhiệm kỳ chính quyền hiện tại. Đây là thời điểm bộ máy các địa phương phải sắp xếp lại nhân sự, điều chỉnh tổ chức và phân quyền. Chính điều này dẫn đến hiện tượng hồ sơ tồn đọng nhiều hơn, xử lý chậm hơn, làm ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Mặc dù giao dịch thị trường hiện chưa sôi động, đại diện Savills vẫn đánh giá phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là mũi nhọn phát triển trong trung và dài hạn. Bởi nhu cầu thực tế là rất lớn, trong khi nguồn cung đang suy giảm suốt 5-6 năm qua do ách tắc pháp lý.

Để gỡ nút thắt này, bà Hương cho rằng không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp giảm giá, bởi cấu trúc chi phí đầu vào (đất, tài chính, xây dựng, pháp lý…) hiện nay không cho phép điều đó. Thay vào đó, nhà nước cần đóng vai trò mạnh hơn trong việc quy hoạch, mở rộng hạ tầng và hỗ trợ chính sách.

Một giải pháp dài hạn đang được kỳ vọng là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, theo mô hình tương tự Singapore, cho phép người dân tiếp cận nhà ở xã hội với lãi suất thấp, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia thông qua các ưu đãi về đất đai, thuế và tài chính.

Riêng Khu đô thị Thủ Thiêm, nơi từng được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính mới của TP.HCM đang bắt đầu có chuyển động trở lại. Dự án Lotte Eco Smart City là một ví dụ điển hình, sau thời gian dài vướng pháp lý, hiện đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và sẵn sàng triển khai.

Nếu TP.HCM tổ chức thành công các đợt đấu giá đất mới và tháo gỡ được điểm nghẽn pháp lý tại khu vực này, Thủ Thiêm hoàn toàn có thể trở lại đường đua và tạo cú hích cho toàn bộ thị trường phía Đông Thành phố.

Giá vật liệu xây dựng tăng cao và tác động đến thị trường bất động sản

Giá vật liệu xây dựng (VLXD) tăng cao đang có tác động rõ rệt đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, tiến độ xây dựng và tâm lý người mua. Các chuyên gia nhận định, VLXD chiếm từ 40-60% tổng chi phí xây dựng, do đó khi giá thép, xi măng, gạch, cát… tăng, giá thành mỗi m² xây dựng cũng tăng tương ứng.

Tác động của giá VLXD tăng

Khi giá VLXD tăng 10-20%, chi phí xây dựng có thể đội lên hàng chục tỷ đồng/dự án, ảnh hưởng đến tính toán hiệu quả đầu tư dẫn đến việc chủ đầu tư buộc phải hoãn thi công, giãn tiến độ, hoặc cắt giảm tiện ích trong dự án để cân đối ngân sách. Giá VLXD tăng cũng gây áp lực lên giá bán nhà, khiến người mua thực gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận bất động sản.

Ngoài ra, giá VLXD tăng còn ảnh hưởng đến dòng vốn và tâm lý thị trường. Chi phí tăng kéo theo rủi ro tài chính cao hơn cho nhà phát triển và ngân hàng cấp tín dụng. Nhà đầu tư và người dân thì có tâm lý chờ giá giảm hoặc giãn tiến độ mua, khiến thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm.

Giải pháp khi giá vật liệu xây dựng tăng

Để ứng phó với tình hình giá VLXD tăng, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp. Thứ nhất, tìm kiếm nguồn cung vật liệu từ nhiều nhà cung cấp khác nhau để tránh phụ thuộc vào một nguồn duy nhất. Tăng cường khai thác và sản xuất vật liệu xây dựng trong nước, đặc biệt là các loại vật liệu thay thế.

Thứ hai, thiết kế công trình theo hướng tiết kiệm vật liệu, giảm thiểu hao phí. Áp dụng các giải pháp thiết kế tối ưu, phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam. Sử dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến, giúp giảm thời gian và chi phí thi công.

Thứ ba, khuyến khích sử dụng các loại vật liệu xây dựng mới, vật liệu tái chế như xỉ nhiệt điện, cốt liệu tái sinh từ bê tông, nhựa tái chế. Nghiên cứu và phát triển các loại vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường, có giá thành hợp lý.

Cuối cùng, rà soát, đánh giá các mỏ khoáng sản, đẩy nhanh tiến độ đưa các mỏ đã cấp phép vào khai thác. Hoàn tất thủ tục đấu giá các mỏ đủ điều kiện để bổ sung nguồn cung kịp thời. Cắt giảm thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng.

Kết luận

Giá vật liệu xây dựng tăng cao chắc chắn có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Để ứng phó, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc thiết kế, chuyển hướng sang phân khúc phù hợp, hoặc tăng sử dụng vật liệu mới, thân thiện môi trường và tiết kiệm chi phí hơn. Việc tìm kiếm giải pháp kịp thời và hiệu quả sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững. Tham khảo thêm thông tin tại https://www.realtimes.vn/