Dư nợ tín dụng bất động sản đã chạm mức 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, đánh dấu mức tăng 28% chỉ trong một năm.

Tổng quan dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng đều qua các quý, từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I lên gần 2 triệu tỷ đồng vào quý IV, tương đương mức tăng 28% so với đầu năm.

Cấu trúc dư nợ theo loại dự án

Phân tích chi tiết cho thấy:

• Dư nợ dự án khu đô thị và nhà ở: tăng từ 481.017 tỷ đồng (Q1) lên 628.654 tỷ đồng (Q4).
• Dư nợ đầu tư, kinh doanh bất động sản: từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng.
• Phần còn lại bao gồm vay cho thuê văn phòng, dự án nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà, chiếm tỷ trọng nhỏ hơn.

Dòng vốn trái phiếu và FDI vào bất động sản

Trong tháng 10‑12/2025, tỷ trọng trái phiếu bất động sản trong tổng phát hành đã dao động mạnh: 7,4 % → 38,6 % → 28 %. Mặc dù giảm nhẹ cuối năm, giá trị phát hành vẫn tăng, cho thấy khả năng tiếp cận vốn cải thiện dù lãi suất vẫn cao.

Về vốn ngoại, bất động sản thu hút 8,1 tỷ USD FDI mới, chiếm hơn 21 % tổng vốn FDI, tăng gần 13 % so với năm trước.

Rủi ro và quan điểm chuyên gia

Chuyên gia tài chính cảnh báo: tốc độ tăng nhanh của tín dụng bất động sản có thể tạo ra rủi ro mất cân đối dòng vốn và nợ xấu nếu tiếp tục đổ vào các phân khúc đầu cơ, khi thanh khoản thị trường chưa hồi phục đầy đủ.

Họ đề xuất ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững, đồng thời cân bằng vốn sang sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh.

Chính sách kiểm soát và hướng đi

Trong phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng bất động sản, ngăn chặn dòng vốn đầu cơ. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính để giám sát chặt chẽ, bảo đảm an toàn hệ thống tài chính‑ngân hàng.

Những biện pháp kiểm soát chặt chẽ sẽ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng, đồng thời duy trì nguồn vốn cho các dự án bất động sản có giá trị xã hội và kinh tế thực sự.

Phương Uyên